ARM vs FIXED 固定利率和浮动利率,我该选哪个?

作者: Dustin Sun    来源:https://huarendaikuan.com
申请房屋贷款是一个复杂的工程,其中牵涉到一个重要的决定:是选浮动利率(ARM),还是固定利率(fixed)呢?本文剖析这两种贷款类型各自的优点和风险,以方便贷款申请者结合自己的财政状况、对房屋未来的计划,做出理智的选择,规避未知风险。那么ARM和FIXED-RATE究竟是什么?
什么是固定利率房屋贷款?
固定利率房屋贷款,顾名思义,就是在整个贷款生命周期内,从贷款发放到还清贷款,利率都是固定的的,不会改变。比如说你申请了30年年利率3.6%的贷款,则在这30年(假设不提前还清)内,无论美国经济情况如何,年利率都是3.6%。相应的,每个月应负的利息 = 剩余贷款额 * 0.036 / 12。当然利率不变,不意味着月供不变,因为房产税、房屋保险可能会变。 因为固定利率的稳定性和可预见性,固定利率贷款是最普遍的贷款类型。
固定利率房屋贷款的好处
  1. 利率固定,使得每月还款额大致固定,无论便于财务规划
  2. 计算简单,便于理。当然这个有点对于普遍精通数学的华人来说,不算重要。
固定利率房屋贷款的缺点
  1. 如果将来美国的利率下降,你只能通过refinance(再贷款)来获取利率下降的好处,而再贷款是会花费你的时间,以及可能的费用
  2. 固定利率贷款审批要求相对ARM高
  3. 每月的还款是固定的,很难更改,即使贷款者财物状况发生改变
什么是浮动利率贷款

浮动利率贷款的英文全称是adjustable-rate mortgage, 简称 ARM。它的利率会周期性的变动,一般情况下是前5年或者7年不变,之后每年变动一次。前5年或者7年成为锁定期。在锁定期内,利率会比固定利率贷款的利率低,但锁定期外,一般情况下利率会比固定利率高。

锁定期之后的利率,是根据市场情况而定,所以无法预测。

常见的ARM是5/1 ARM,表示前5年利率不变,之后每1年调整一次。其它的ARM有3/1, 7/1和10/1。

ARM的优点
  1. 在贷款的早期阶段(锁定期),利率低,所以月供比较低。贷款者可以省下现金用于支付家具和装修
  2. 如果将来市场利率下降,贷款者无需refinance即可享受利率下降的好处
  3. 如果购房者打算在锁定期内卖出房屋,则ARM可以最大化购房者的利益
ARM的风险
利率可能会随着市场情况增加很多 ARM的条款比较负责,贷款银行能通过调整margins, caps和adjustment indexes,导致计算很复杂;贷款者必须要了解"worst-scenario“才能做决定
ARM vs FIXED:怎么选?
我们已经了解了ARM和固定利率的基本信息,是时候开始选择了。下列问题将有助你做出正确的决定:
你打算在新房里住多久?
如果你能预见自己在几年内会搬出,ARM是最好的选择。享受锁定期内的低利率好处,然后在利率调整前卖掉房屋,可以让你节省一笔钱
ARM利率调整周期
绝大部分是1年1调整,但也有些是每月1调整。如果你觉得调整太频繁,导致浮动性较大,应该规避ARM,选择固定利率
当前的市场情况
如果当前市场利率在历史高位,ARM是较好的选择;反之,则固定利率是较好的选择
你能承受的最多月供
如果你无法承担ARM的最坏情形(worst scenario),则ARM不是一个好的选择